Те, що нерухомість дорожчає - це факт, що ніхто не заперечить. Інша справа, що можна знаходити цьому явищу безліч пояснень, аж до того, що все це штучно створено й рано або пізно відбудеться обвал цін. Але справа в тому, що обвал цін прогнозували вже давно, а він всі ніяк не наступив. Отже, причини, чому нерухомість все-таки дорожчає.

Глобальні: 1. Низькі процентні ставки й емісія грошових знаків світовими банками. Основні емісійні центри, такі, як Європейський Центральний банк і Центральний банк Японії активно друкують гроші. Грошова маса росте приблизно на 8-10 відсотків у рік. Це більше високий темп, чим номінальний ВВП. Це означає наступне: ті дешеві гроші, які звертаються у світовій економіці, з одного боку, стимулюють виробництво, а з іншого боку - здувають ціни на різні види активів (акції, нерухомість, дорогоцінні метали й нафта).2. Серед українських капіталів немає учасників найбільших гравців глобальної економічної системи (США, Європи і Японії). Поки їхні процентні ставки низькі, зупинки в росту цін на нерухомість не буде. Україна частина глобальної економічної гри, а важелі керування - у чужих руках.3. Нерухомість дорожчає в усьому світі разом із цінами на сировину. Саме цим пояснюється постійне падіння курсу долара, у той час як ріст котирувань золота, міді, нафти й інших ресурсів давно побив історичні рекорди. Ріст цін у межах норми в усьому світі становить приблизно 10% у рік. Якщо ціна не підвищується, виходить, потім вона виросте у два рази швидше. Соціальні:1. Підвищення рівня життя в Україні (особливо у великих містах і столиці). 2. Збільшення грошової маси в населення. 3. Нерівномірний розподіл доходів серед населення України. Багаті люди здувають ціни на активи, у тому числі й на нерухомість, оскільки формують попит. 4. Нерівномірний розвиток адміністративно- територіальних одиниць України. Ріст цін припиниться, якщо в країні з'являться міста, такі ж привабливі для проживання й вкладання грошей як Київ, Одеса, Харків, Донецьк, Львів. У США люди легко переїжджають із Лос-Анджелеса в Нью-Йорк або в Майами - міста однаково привабливі, просто на різний смак. Для більшості українців найпривабливіше місто поки один. 5. Нерухомості на всіх не вистачає. Коли попит на житло росте, його ціна, природно, теж росте.6. Нестабільність і непевність у завтрашньому дні, очікування змін до гіршого серед жителів України.7. Недовіра до долара.8. Прагнення вкласти гроші без втрат у т.ч. і з вигодою.9. Постійна ротація членів органів влади. Нові чиновники здобувають для себе й своїх рідних нерухомість для житла й бізнесу по приїзду в Київ. 10. Самий надійний спосіб відмивання брудних грошей. 11. Необхідність забезпечення житлом жителів України. В Україні проживає в невпорядкованих квартирах і будинках 92 % жителів. Площ, що вводяться, не вистачає, щоб задовольнити попит.Економічні: 1. Ріст собівартості будівництва. Різні дозвільні документи, нормативні відрахування місту й району, високі ціни на енергоресурси, ріст заробітної плати, ріст цін на будматеріали, висока ресурсоемкость, та ін. 2. Високі процентні ставки по кредитах на розвиток будівельних проектів. 3. Жорсткість вимог до технологій, безпеці. Збільшення норм закладання будівельних матеріалів і монтування систем, чим при будівництві житла в минулих роках. 4. Прив'язка будівельних компаній до наявного ринку валюти, у тому числі й іноземної. 5. Стрімкий розвиток інститутів іпотечного кредитування. 6. Розвиток малого й середнього бізнесу. 7. Інфляція долара. 8. Інфляція гривні. 9. Вплив вторинного ринку нерухомості на первинний у плані ціноутворення. Ціноутворення на вторинному ринку - саморегульований процес, що залежить від власника. Якщо на первинному ринку ціна квадратного метра жорстко встановлена, то на вторинному ринку можливі варіанти.Як правило, власником визначається не ціна квадратного метра, а загальна вартість об'єкта виходячи з його бажання й потреби. Власник сам визначає не тільки вартість квартири, але і її тип, клас, рівень.10. Рівняння забудовників на ціни в Росії й Москві. 11. Модернізація й структуризація будівельних компаній як наслідок зміни вимог до технологій і матеріалів у будівництві. 12. Попит на нерухомість перевищує пропозиція. Політичні: 1. Постійна ротація органів державної влади й місцевого самоврядування. 2. Відсутність нормальних тендерних ринкових інструментів виділення землі.3. Непрозорість ринку нерухомості в Україні, особливо непрозорість його первинноїої тридцятилітнього.4. Постійні мораторії, розгляди й припинення будівництв із ініціативи політичних сил. 5. Корупційні проблеми з відводами земельних ділянок, збільшення пайових відрахувань із боку забудовників. Юридичні: 1. Повне невтручання держави в ціноутворення. 2. Додаткове податкове навантаження, пов'язана зі змінами девствующего законодавства - спочатку ПДВ, потім інвестиційні договори, та ін.3. Зміни законодавства пов'язані із чинністю Закону «Про оподатковування доходів фізичних осіб». 4. Подорожчання схем залучення засобів.5. Утворення монопольних груп на ринку нерухомості. Монополізація цін, недопущення іноземних будівельних капіталів, бездіяльність Антимонопольного комітету. 6. Складний і дорогою правовий механізм залучення іноземної, більше дешевої, робочої сили.7. Існуючий мораторій на продаж сільськогосподарських земель.Собівартість будівництва. Відвід земельних ділянок.1. Збільшення вартості покупки або оренди землі.2. Ускладнення процедури погоджень. Непрозорість і корумпованість відводу землі росте.3. Збільшення грошових відрахувань на соціальну й інженерно-транспортну інфраструктуру міста.4. Збільшення частки відрахування владі житлових і не житлових приміщень.5. Повторне навантаження на девелоперов модернізацією інженерних мереж, спорудженням об'єктів соціальної інфраструктури.6. Збільшення відрахування пожежникам, у зв'язку з підвищеною поверховістю.Проектні роботи:1. Підвищення заробітної плати в Україні веде до необхідності підвищення з/п проектувальникам, що веде до росту вартості проектних робіт.2. Дефіцит проектні організації веде до перевищення попиту на проектні роботи над пропозицією й можливістю ці роботи зробити, що веде до росту цін на проектування. Девелопери готові платити підвищену ціну (яка буде перекладена на покупця квартири) аби тільки одержати документацію.Будівельно-монтажні роботи:1. Ріст з/п по Україні й цін на енергоресурси веде до росту цін на матеріали й комплектуючі, оплату праці робітників і ІТП, транспортні витрати.2. Значна зношеність основних фондів будівельні організації веде до підвищених витрат на експлуатацію зношеної техніки, або до значних капітальних вкладень на нову техніку й устаткування.3. Дефіцит і подорожчання землі веде до застосування високоетажного будівництва, що технологічно набагато дорожче.Всі ці причини ведуть із однієї сторони до збільшення платоспроможного попиту, а з іншої сторони до обмеження й подорожчання пропозиції.Ріст цін на нерухомість означає, що Україна була раніше сильно недооцінена українцями, а зараз, коли ми починаємо цінувати її потенціал і майбутнє, ми починаємо бачити об'єктивну дійсність. Бажання мати нерухомість в Україні, Києві, Харкові, Одесі треба тільки привітати. Земля в Монако дуже дорога, але це не розбудовує правительство й жителів цієї країни. Бити тривогу потрібно буде тоді, коли ціни на землю, житло й комерційну нерухомість в Україні почнуть падати.

Денис Костржевский, президент будівельної компанії «Міськжитлобуд»